招保万金分化严重

老股民都知道房地产行业传统四大龙头是招商地产（现改名招商蛇口）、保利地产、万科和金地集团，并称招保万金；但随着时间的流转，有的小伙伴开始掉队了。当前A股房地产市值最大的依然是万科，市值2812亿（如下图所示）；保利地产排名第二，市值1679亿；新城控股排名第三，市值1084亿；招商蛇口排名第四，市值957亿；原来的四大地产龙头出现了两点变化：一是市值差距越拉越大，另一个是金地集团和招商蛇口被新城控股超越，有些掉队了。

为什么会出现上面的分化呢？一方面是公司经营的问题，另一方面是房地产的时代变了，已经从过去的高速发展，粗放式发展，进入到一个更加精细化竞争的时代，那些经营管理粗放和激进的房企有可能要逐渐被新时代淘汰了。

“房住不炒”新时代

2017年，管理层首次提出“房住不炒”的调控政策，四年过去了，房地产行业持续受到政策的打压，整个行业走势甚至弱于整个A股市场的平均水平（下图），昔日的国民经济支柱行业，如今落的如此寂寞，不仅让人唏嘘。

房地产行业近四年和点掌全指的走势图对比图

作为A股地产龙头的万科，继首先提出房地产进入“白银时代”之后，在2020年的年报中继续提出房地产行业发展已经从“土地红利”时代和“金融红利”时代，进入到“管理红利”时代，那么在“管理红利”时代，哪家公司终将赢得未来呢？

管理红利时代

笔者结合地产行业的实际情况，筛选出重要的财务数据，从侧面反映出几家头部公司运营效率，然后得出结论，哪家公司有可能从管理红利时代脱颖而出，成为新时代的王者。如下图所示。

新地产四龙头的财务数据

地产行业属于类金融行业，属于资金密集型行业，属于高杠杆行业。尤其是在“房住不炒”的大背景下，融资变得艰难，评论地产公司优劣，重点要观察有息负债率和经营质量。从上面房地产四大市值龙头来看，万科净利润最高，规模最大，但有息负债率最低，同时经营性现金流和净利润之比也是最高的，说明万科最保守最稳健。

从5年平均应收账款周转率和5年存货周转率来看，万科的运营水平也可以达到平均水平，算不上最好，也算不上差。从5年净利润率来看，万科算是相对较低的，但从万科从不行贿的企业文化来看，从万科的楼盘地段没那么好的实际情况来看，10%净利润率也是可以接受的。

从上面的大数据可以看出，除了万科，新城控股也是最近几年杀出的一匹黑马，未来有没有可能逆袭，还需要拭目以待；但就目前的江湖地位和经营风格来看，万科成为未来A股地产王者的概率依然很大。

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刘伟鹏投顾资质：A0460620040005