政策强刺激,效果有待观察

最近每天看新闻,有个强烈的感觉就是房地产行业利好频传。仅今年5月以来，就有至少包括浙江杭州、湖南衡阳、江苏南京、浙江舟山、辽宁沈阳、广东东莞、江苏扬州、江苏无锡、江西景德镇、江苏苏州、四川乐山、四川雅安、江西上饶等13城在发布的楼市政策中特别提及多孩家庭住房需求。政策类型涉及优化限购政策、降低首付比例、发放奖励或购房补贴、提高公积金贷款额度等方面，与人口政策结合成为当下各地优化调整楼市政策的重要方向，各地积极落实中央精神，支持刚性和改善性住房需求释放，未来将有更多城市跟进优化多孩家庭的购房政策。

4月人民币信贷

来源：央行网站

政策出台的背景是2022年4月金融数据大幅下滑，经济活动没有扩张性。2022年4月社融增量规模为9102亿，比上年同期少增9269亿、即2021年4月的社融规模增量为1.857万亿。对实体经济发放人民币贷款增量规模为3616亿，比上年同期少增9224亿、即2021年4月的增量为1.284万亿。其中居民贷款相比去年4月还减少了，无论是居民住房贷款、还是居民消费贷款、甚至是个体户的经营性贷款都在减少，减少的总额是2170亿。面对挣钱能力的不确定性，企业没有意愿贷款进行各项生产活动，个人没有意愿进行贷款消费和买房。在贷款利率下调、资金成本很低的情况下，没人愿意贷款，这可真是个麻烦的事情。

房地产行业数据分析

 房地产板块利润增长情况

来源:点掌财经

房地产一直是A股当中支柱型的行业之一，上市公司数量几百家，目前总市值约2万亿。根据阿牛智投数据显示，目前2022年一季度房地产板块平均收入65.68亿，同比上升5.55%；平均毛利率17.97%，同比下降-22.28%。平均净利润0.66亿，同比下降-81.32%；平均净利润率1.01%，同比下降-82.28%。收入虽然还能维持住，利润却在大幅下滑。估值方面，房地产板块目前市盈率和市净率分别是51倍、1倍，从市净率而言，房地产的估值已经很低了 。

需求强调的就是虽然政策鼓励贷款买房，但对房地产的定位并没有改变，“房住不炒”是主基调。随着国家保障性住房的供给在大大增加以及房地产企业盈利空间变小，融资难度增加，加之高房价对需求的严重打压，房地产行业真的和以前不一样了 。居民消费能力严重不足的现实情况下，房地产想说爱你并不容易。

阿牛智投投资顾问：柯昌武，证书编号：A0460619030001，本内容仅供参考，不构成投资建议，股市有风险，入市需谨慎