万科创年内股价新低

上周五下午，财政部网站消息，将国有土地使用权出让收入划转至税务部门征收。一时间，这个消息在财经圈刷屏，财经大V和业内人士纷纷撰文解读。今天A 股开盘，房地产板块应声低开低走，地产龙头股万科再次创出本轮调整以来的新低，如下图所示。

万科今年以来走势图

周末笔者看了各种解读，大部分解读的重点在于土地出让金征收从地方政府转移到税务部分，似乎并未直接利空或者利多房地产市场；很无奈房地产板块今天开盘之后依然是保持前期跌跌不休的下跌状态。

房地产板块的当前状况

笔者梳理了整个房地产板块的大数据，分享给投资者做一个思考。先来看近年来，房地产板块的毛利率情况，如下图所示。

房地产平均毛利率

从上图中可以很明显看出，房地产行业的平均收入仍在快速增长，但是毛利率已经连续两年持续下行，收入和毛利率剪刀差愈演愈烈，这也是市场非常担心房地产板块的重要原因。

虽然房地产板块的平均毛利率在下行，平均净利润率也在下行，平均净利润也在下行，但是笔者注意到房地产行业的平均预收账款并不差（创出了5年新高），而且经营性现金流依然非常健康，如下图所示。

房地产平均现金流

看完了毛利率、净利率、预收账款和经营性现金流的大数据，再来看看房地产行业的市净率中值，如下图所示。

房地产市净率中值

从上图可以很明显的看出，房地产板块的市净率中值已经处于近10年来的最低位置。那么当前房地产板块是否到了一个机会区呢？

房地产的投资机会

实际上，毛利率、净利率和预收款、现金流是互相矛盾的一组数据，而市净率中值却是处在历史低位。那么到底有没有机会呢？笔者认为是有，但需要深入的理解才行。

随着房地产板块的政策监管越来越严，房地产行业当然会越来越困难，但是作为一个行业来说，不可能做亏本的生意。未来房地产可能会进入一个残酷的洗牌过程，洗牌之后，活下来的巨头有望分享行业健康发展的红利。因此，从现在开始，未来很长一段时间都是房地产板块的投资机会期，关键是这个寒冬，可能会有点长，不但要投资优秀的房地产公司，还要有耐心等到寒冬过去，才会迎来房地产行业新的春天。

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